1. מס שבח
- זהו המס על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.
- קיימים פטורים והקלות (למשל: דירה יחידה, פרק זמן מסוים בין עסקאות).
- חשוב לבדוק עם עו"ד או יועץ מיסוי נדל"ן אם מגיע לך פטור – זה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
2. עורך דין
- עו"ד המתמחה במקרקעין מלווה את העסקה, בודק חוזים, מבצע רישומים בטאבו ומטפל בהיבטים משפטיים.
- עלות ממוצעת: 0.5%–1% ממחיר הדירה + מע"מ, או סכום קבוע (בד"כ 7,000–12,000 ₪).
3. מתווך נדל"ן
- מתווך גובה לרוב 2% + מע"מ ממחיר המכירה (בצד המוכר).
- היתרון: דירה שנמכרת דרך מתווך מקצועי נמכרת לרוב במחיר גבוה יותר ובזמן קצר יותר – מה שמכסה את העמלה.
4. הוצאות שדרוג/תיקונים לפני מכירה
- צבע, תאורה, תיקוני אינסטלציה/חשמל – השקעה של כמה אלפים בודדים יכולה להחזיר את עצמה במכירה.
- צילום מקצועי: 800–1,500 ₪ (חובה היום בשוק!).
5. מיסים והיטלים נוספים
- השבחה/היטל עירוני – במידה שבוצעה תוספת זכויות בנייה.
- ארנונה וחובות עירייה – חייבים להיות סגורים עד יום המכירה.
6. עמלות בנק ומשכנתא
- אם יש משכנתא קיימת – ייתכן קנס פירעון מוקדם או עמלות נוספות.
- כדאי לבדוק מול הבנק לפני המכירה כדי להבין את הסכום המדויק.
שאלות נפוצות של מוכרים
כמה עולה כל התהליך ביחד?
בדרך כלל מדובר על 3%–5% משווי העסקה (כולל מסים, מתווך, עו"ד והוצאות נלוות).
האם חייבים מתווך?
לא חובה – אבל רוב האנשים שמוכרים לבד מקבלים פחות כסף ובזבזים יותר זמן. מתווך טוב לרוב מחזיר את העלות שלו.
מה לגבי שיפוץ גדול לפני מכירה?
לא תמיד כדאי – לרוב מספיק שדרוג קוסמטי. שיפוץ מהותי כדאי רק אם הדירה במצב רע מאוד או אם קהל היעד מצפה לסטנדרט גבוה.
טיפים אישיים שלי מהשטח
- תכנן מראש את ההוצאות – כך לא תופתע בסוף העסקה.
- בדוק פטור ממס שבח לפני שאתה מתחיל למכור – זה קריטי.
- תוודא שאין חובות על הנכס (עירייה, ארנונה, חשמל, ועד בית) – זה יכול לעכב מכירה.
- אל תחסוך בצילום – דירה שמצולמת טוב מקבלת יותר פניות ובסוף נמכרת מהר יותר.
סיכום – מוכר חכם יודע לחשב את התמונה המלאה
מכירת דירה היא לא רק מחיר החוזה – אלא מכלול הוצאות שצריך לקחת בחשבון.
כשמתכננים נכון – אפשר להימנע מהפתעות לא נעימות, ולדעת בדיוק כמה כסף ייכנס לחשבון בסוף העסקה.
רוצה שאעשה לך בדיקה מלאה של עלויות צפויות במכירת הדירה שלך, עם חישוב אישי לפי מצב הנכס שלך?
אני כאן בשבילך – מתן עזרא, Remax Extra – ליווי מקצועי, שקיפות מלאה ועסקה חכמה יותר.
