למה מיסוי הוא חלק קריטי בכל עסקת נדל"ן?
במרכז הארץ מחירי הנדל"ן גבוהים, ולכן המיסוי הוא אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים על הרווחיות של העסקה.
טעות קטנה או חוסר ידע יכולים לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
כדי להימנע מהפתעות, חשוב להבין את המסים הרלוונטיים בכל עסקת קנייה או מכירה.
מס רכישה – מה הקונה משלם
מס רכישה הוא מס שמשולם בעת רכישת דירה. גובהו משתנה לפי סוג הנכס ומספר הדירות בבעלותך:
- דירה יחידה – מדרגות מס נמוכות יותר (יש פטור עד סכום מסוים).
- דירה שנייה או יותר – מס גבוה יותר, שמתחיל מכ-8% מהשקל הראשון.
- חשוב לדעת: המס משולם תוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה.
מס שבח – מה המוכר משלם
מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.
- דירה יחידה – לרוב יש פטור אם החזקת בה לפחות 18 חודשים.
- דירה שנייה ומעלה – מס שבח של 25% על הרווח.
- ניתן לקזז הוצאות שונות: שיפוצים, שכר טרחת עו"ד, תיווך ועוד.
היטל השבחה – ההפתעה של הרשויות המקומיות
היטל השבחה נגבה על ידי העירייה כאשר חלה עליית ערך לנכס בעקבות תכנית בניין עיר (תב"ע), הקלה או שימוש חורג.
גובה ההיטל: 50% מעליית הערך שנוצרה.
היטל זה משולם לרוב במכירה, אך יכול להידרש גם בעת בקשת היתר בנייה.
מס על שכר דירה – לבעלי נכסים משכירים
אם אתה משכיר דירה במרכז:
- קיימת תקרת פטור (מתעדכנת כל שנה).
- מעליה – ניתן לבחור בין מס מופחת של 10% על ההכנסות, או מס רגיל לפי מדרגות מס הכנסה.
- אם יש לך כמה נכסים – כדאי לשקול תכנון מס נכון כדי לא לשלם יותר מהנדרש.
טיפים חשובים לניהול מיסוי חכם
- תכנן מראש – אל תיכנס לעסקה בלי להבין את ההשלכות המיסויות.
- התייעץ עם רו"ח או יועץ מס – במיוחד בעסקאות גדולות.
- בדוק היטלים נוספים – דמי הסכמה (בקרקעות מנהל), מס רכוש, היטלים עירוניים.
- שמור קבלות – על שיפוצים, שכר טרחה והוצאות נוספות – זה יכול לקזז מס שבח.
- אל תחכה לרגע האחרון – טעויות בהצהרות לרשויות יכולות לגרור קנסות ועיכובים.
סיכום – ידע הוא כסף
מיסוי בעסקאות נדל"ן במרכז הוא תחום מורכב, אבל עם תכנון נכון אפשר לחסוך סכומים משמעותיים.
בין אם אתה קונה, מוכר או משכיר – ההבנה של החוקים והאפשרויות שלך תאפשר לך להשקיע בביטחון ולשמור על רווחיות מקסימלית.
רוצה שאעזור לך לבדוק מה המסים הצפויים בעסקה שאתה מתכנן כדי שלא תופתע?
אני כאן – מתן עזרא, Remax Extra – עם ניסיון בליווי עסקאות במרכז ובהכוונה מול רשויות המס.
