במרכז הארץ הביקוש לשכירות תמיד גבוה – וזה מושך משקיעים מכל רחבי הארץ.
אבל כאן נכנס האתגר: מה עושים כשקנית דירה במרכז, אבל אתה גר בצפון או בדרום?
בלי ניהול נכון – כל תקלה קטנה יכולה להפוך למסע של נסיעות, בזבוז זמן ועצבים. החדשות הטובות: היום יש דרכים פשוטות לנהל נכס גם בלי להיות קרוב פיזית.

מה האתגרים של ניהול נכס מרחוק?

• טיפול בתקלות – נזילה, קצר חשמלי או תלונה מהשכנים.
  
• מעקב אחרי תשלומים – שכירות, ארנונה, ועד בית.
  
• תקשורת עם שוכרים – חוזה חדש, הארכה או פינוי.
  
• חיפוש שוכרים חדשים – כשהחוזה מסתיים.
  
• בדיקות שוטפות – לוודא שהדירה נשמרת כמו שצריך.
  

פתרונות לניהול נכסים מרחוק

1. חוזה חכם ומפורט

חוזה טוב מראש חוסך הרבה כאבי ראש:

• הגדרות ברורות מי מטפל בכל תקלה.
  
• מועדי תשלום מדויקים וקנסות על איחור.
  
• ערבויות מסודרות (צ’ק ביטחון, ערבים).
  

2. שימוש בכלים דיגיטליים

• אפליקציות לניהול שכירות (העברת תשלומים, מעקב אחרי חשבונות).
  
• חתימה דיגיטלית על חוזים.
  
• צילום והעברת דוחות מצב מהשוכרים באמצעות וואטסאפ/מייל.
  

3. שירותי ניהול נכסים מקצועיים

• חברות או מתווכים שמציעים שירות "ניהול מלא" – טיפול בתקלות, קשר עם השוכרים, גביית שכירות.
  
• עלות: לרוב 7%–10% מהשכירות החודשית.
  
• יתרון גדול למי שגר רחוק או מחזיק יותר מדירה אחת.
  

4. שותפות עם בעלי מקצוע מקומיים

• טכנאי, חשמלאי ואינסטלטור קבועים שאתה סומך עליהם.
  
• נותנים מענה מהיר במקום שתצטרך להגיע.
  

5. ביקורות תקופתיות מתואמות

• ביקור פעם-פעמיים בשנה (על ידך או נציג מטעמך) כדי לוודא שהדירה נשמרת.
  
• צילומים ותיעוד – לשקט נפשי.
  

שאלות נפוצות של בעלי דירות

האם כדאי לשלם לחברת ניהול או לעשות לבד?
תלוי. אם יש לך דירה אחת ואתה קרוב – אפשר לבד. אם יש לך כמה נכסים או שאתה גר רחוק – חברת ניהול תחסוך הרבה זמן.

מה עושים אם השוכר מפסיק לשלם?
פה החשיבות של ערבויות וחוזה מסודר. אם יש בעיה – לפעול מיידית מול עו"ד.

איך בוחרים חברת ניהול נכסים טובה?
שאל על ניסיון, בקש לדבר עם לקוחות קיימים, ובדוק מה בדיוק כלול במחיר.

טיפים אישיים שלי מהשטח

• תמיד תדאג לחוזה חזק – הוא המפתח לניהול מרחוק מוצלח.
  
• אל תחסוך בתקשורת – תשמור על קשר רציף עם השוכר, גם אם מרחוק.
  
• עדיף לעבוד עם מתווך/חברת ניהול שאתה מכיר אישית – ולא לבחור רק לפי מחיר.
  
• תשקול לבטח את הדירה בביטוח ייעודי למשכירים – זה מכסה הרבה מצבים.
  

סיכום – ניהול נכס מרחוק בלי כאב ראש

אפשר להחזיק נכס במרכז גם אם אתה לא גר לידו – כל עוד יש לך מערכת מסודרת לניהול.
עם חוזה נכון, כלים דיגיטליים, אנשי מקצוע מקומיים או חברת ניהול – אפשר ליהנות מהכנסה שקטה ובטוחה, גם מרחוק.

רוצה שאסביר לך מה הדרך המשתלמת ביותר עבורך לניהול דירה במרכז, בהתחשב במיקום ובסוג השוכרים שלך?
אני כאן – מתן עזרא, Remax Extra – עם ניסיון בליווי בעלי נכסים מכל הארץ.

The post ניהול נכסים מרחוק – פתרונות לבעלי דירות שלא גרים במרכז appeared first on רימקס אקסטרה.

כאשר מחפשים נכס להשקעה במרכז, עולה שאלה נפוצה: עדיף לקנות דירה חדשה מהקבלן או דירה יד שנייה?
לכל אפשרות יתרונות ברורים, אבל גם לא מעט חסרונות. ההבנה של ההבדלים תעזור לך לבחור את הנכס שמתאים לצרכים שלך – וגם למנוע טעויות יקרות.

דירה חדשה מקבלן

יתרונות

• סטנדרט בנייה מודרני – מערכות חדשות, עמידות גבוהה יותר, פחות תקלות.
  
• עיצוב מותאם אישית – אפשר לבחור שינויים ושדרוגים עוד בשלב הבנייה.
  
• ביקוש גבוה לשוכרים – דירות חדשות במרכז מושכות שוכרים שמוכנים לשלם יותר.
  
• עליית ערך עם סיום הבנייה – שווי הנכס עולה משמעותית כשעוברים משלב "על הנייר" לדירה מאוכלסת.
  

חסרונות

• זמן המתנה – לפעמים לוקח שנתיים-שלוש עד שמקבלים את הדירה בפועל.
  
• מיסוי גבוה יותר – מס רכישה לדירה שנייה, מע"מ כלול במחיר.
  
• סיכוני קבלן – עיכובים, פשיטות רגל או שינויים בתכנית.
  
• סביבה לא מבוססת – אם השכונה חדשה, ייקח זמן עד שתתפתח תשתית מלאה (חנויות, תחבורה, בתי ספר).
  

דירה יד שנייה

יתרונות

• זמינות מיידית – אפשר להיכנס או להשכיר כמעט מיד.
  
• פוטנציאל שדרוג והשבחה – שיפוץ נכון יכול להעלות את ערך הנכס בצורה חדה.
  
• סביבה מבוססת – שכונות קיימות עם מוסדות חינוך, מסחר ותחבורה פעילה.
  
• מחיר גמיש יותר – יש מקום למיקוח מול המוכר, בניגוד למחיר קשיח של קבלן.
  

חסרונות

• תחזוקה יקרה – מערכות ישנות (חשמל, אינסטלציה) עלולות לדרוש תיקונים.
  
• סטנדרט נמוך יותר – הדירה אולי פחות מתקדמת טכנולוגית.
  
• פחות ביקוש בשכירות לטווח קצר – חלק מהשוכרים יעדיפו דירה חדשה.
  
• עלויות שיפוץ נוספות – במיוחד בדירות ישנות מאוד.
  

שאלות שכדאי לשאול לפני ההחלטה

1. מה מטרת ההשקעה – הכנסה משכירות מיידית או רווח הון עתידי?
   
2. האם יש לך סבלנות לחכות שנתיים-שלוש למסירה?
   
3. כמה אתה מוכן להשקיע בשיפוץ?
   
4. האם חשוב לך שהדירה תהיה בשכונה מבוססת או בפרויקט חדש מתפתח?
   

טיפים אישיים שלי

• אם המטרה שלך היא תשואה משכירות מיידית – עדיף דירת יד שנייה.
  
• אם המטרה שלך היא השבחת נכס ורווח עתידי – פרויקט חדש יכול להיות נכון עבורך.
  
• אל תתפתה רק לעיצוב או למחיר התחלתי – תבדוק את התמונה הכוללת.
  
• חשוב במיוחד לבדוק את היזם או הקבלן אם הולכים על דירה חדשה – היסטוריה, אמינות והיקף פרויקטים קודמים.
  

סיכום – אין תשובה אחת נכונה

דירה חדשה או יד שנייה – שתיהן יכולות להיות השקעות מעולות.
הבחירה תלויה בצרכים שלך, בהון הזמין, ובאסטרטגיה הכללית להשקעה.
הכי חשוב – לקבל החלטה מושכלת ולא להיגרר אחרי "הזדמנות" שנראית נוצצת מבחוץ.

רוצה שאעזור לך לנתח עסקה ספציפית במרכז – ולבדוק מה באמת ישתלם יותר עבורך, חדש או יד שנייה?
אני כאן – מתן עזרא, Remax Extra – עם ניסיון בעשרות עסקאות בשני התחומים.

The post יתרונות וחסרונות של השקעה בדירה חדשה לעומת יד שנייה במרכז appeared first on רימקס אקסטרה.

להשכיר דירה במרכז זה נשמע פשוט – הביקוש גבוה, ותמיד יש פניות. אבל בפועל, שוכר לא מתאים עלול לעלות לך ביוקר: חובות, נזקים בדירה, תביעות משפטיות או סתם כאב ראש אינסופי.
בחירה נכונה של השוכר הופכת את ההשקעה להכנסה פסיבית אמיתית – בחירה גרועה יכולה להפוך כל עסקה לרעל.

איך בודקים שוכר פוטנציאלי?

1. בדיקת הכנסות יציבה

• בקש תלושי שכר אחרונים או אישור הכנסה עצמאי.
  
• ודא שהשוכר מרוויח לפחות פי 3 מסכום השכירות.
  
• הכנסה לא יציבה = סיכון גבוה לאי תשלום.
  

2. המלצות משוכרים קודמים

• שיחה קצרה עם בעל בית קודם יכולה לגלות הרבה.
  
• שאל אם שילמו בזמן, איך שמרו על הדירה, והאם היו בעיות.
  

3. בדיקת רקע כלכלי

• אפשר לבצע בדיקה פשוטה מול חברות מידע כלכלי.
  
• חובות בהוצאה לפועל או תיקי פשיטת רגל – נורת אזהרה רצינית.
  

4. ערבויות וביטחונות

• צ’ק ביטחון / ערבות בנקאית / ערבים חתומים – חובה בכל חוזה.
  
• אל תוותר על סעיף ערבויות ברורות, גם אם השוכר נראה “מקסים”.
  

5. פגישה אישית והתרשמות

• מעבר למספרים – חשוב לראות את האדם.
  
• כימיה טובה ותחושה שהשוכר רציני – שוות המון.
  

חוזה שכירות – ההגנה שלך

• החוזה חייב להיות ברור, מפורט וחתום על ידי עו"ד או מתווך שמבין בתחום.
  
• סעיפים חשובים:
  
  • מועדי תשלום והשלכות על איחור.
    
  • אחריות על תיקונים ושיפוצים.
    
  • תנאי פינוי מוקדם.
    
  • סעיף על עדכון שכר דירה בשנים הבאות.
    

שאלות נפוצות של בעלי דירות

האם עדיף משפחה או סטודנטים?
משפחות לרוב שוכרות לטווח ארוך יותר, אבל סטודנטים מוכנים לשלם יותר על מיקום טוב.

מה לעשות אם השוכר מתעכב בתשלום?
לא להתעלם – לפנות מיד, לדרוש הסדרה כתובה, ואם צריך – לממש ערבויות.

איך מונעים נזקים לדירה?
לצלם את מצב הדירה לפני הכניסה, להכניס סעיף על אחריות לתיקונים, ולבקש ערבויות מתאימות.

טיפים אישיים שלי מהשטח

• אל תתבייש לשאול שאלות אישיות – עדיף עכשיו מאשר להצטער אחר כך.
  
• תמיד תשאיר גיבוי – שוכר חלופי שמתעניין בנכס.
  
• ביקור פתע קצר במהלך השנה – מוודא שהדירה נשמרת.
  
• אל תוותר על עו"ד או מתווך מקצועי – חוזה נכון חוסך עוגמת נפש.
  

סיכום – שוכר טוב = שקט נפשי

בסוף, המטרה שלך כמשכיר היא הכנסה קבועה בלי כאב ראש.
בחירה נכונה בשוכר, חוזה מסודר וביטחונות חזקים – זה כל מה שצריך כדי ליהנות מהשקעה מניבה לאורך שנים.

רוצה שאעזור לך לסנן שוכרים ולבנות חוזה שמגן עליך?
אני כאן – מתן עזרא, Remax Extra – עם ניסיון מהשטח ומאות עסקאות שכירות מוצלחות.

The post איך לבחור שוכר טוב ולחסוך כאב ראש – המדריך למשכיר במרכז appeared first on רימקס אקסטרה.

הרבה אנשים מתלהבים מהרעיון של "דירה להשקעה", אבל לא תמיד לוקחים בחשבון את המיסים. בפועל – המיסוי הוא אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים על כדאיות העסקה.
בלי תכנון נכון אפשר למצוא את עצמך משלם עשרות אלפי שקלים מיותרים. כשמבינים את החוקים – אפשר לנצל פטורים, ליהנות מהקלות, ולהרוויח הרבה יותר מההשקעה.

מס רכישה – ההוצאה הראשונה כבר ביום הקנייה

• זהו המס שמשלם הקונה בעת רכישת דירה.
  
• גובה המס נקבע לפי שווי הנכס ומספר הדירות שבבעלותך.
  
• דירה ראשונה – מדרגות מס נמוכות מאוד, לעיתים אפילו פטור חלקי.
  
• דירה שנייה ומעלה – מדרגות מס גבוהות יותר (מעל 8%).
  טיפ: אם מתכננים למכור דירה קיימת, כדאי לבדוק אפשרות לקבל הקלה במס רכישה.
  

מס שבח – המס על הרווח במכירה

• חל על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה.
  
• קיימים פטורים – למשל, במכירת דירה יחידה אחת ל-18 חודשים.
  
• לפעמים ניתן לקזז הוצאות (עו"ד, שיפוצים, מתווך) כדי להקטין את המס.
  טיפ: תכנון נכון של מועד המכירה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים במס שבח.
  

היטל השבחה – כשערך הדירה עולה בגלל העירייה

• אם אושרה תכנית בניין עיר (למשל תוספת זכויות בנייה), בעלי נכס חייבים לשלם היטל השבחה בעת מכירה או מימוש זכויות.
  
• גובה ההיטל: עד 50% מההשבחה.
  טיפ: תמיד תבקש "אישור עירייה להעדר חובות" לפני מכירה – כדי לא להיות מופתע ברגע האחרון.
  

מס על שכר דירה – האם צריך לשלם?

• יש כמה מסלולים:
  
  1. פטור מלא – אם ההכנסה החודשית משכר דירה נמוכה מהתקרה (כ־5,700 ₪ נכון ל־2024).
     
  2. מסלול 10% – מס קבוע על כל ההכנסה מהשכרה.
     
  3. מסלול מס שולי – שילוב עם הכנסות אחרות, למי שיש החזרי מס פוטנציאליים.
     טיפ: רוב המשקיעים בוחרים במסלול 10% – פשוט ויעיל.
     

עלויות נוספות שכדאי לקחת בחשבון

• עמלות בנק ומשכנתא – ריביות, פתיחת תיק, פירעון מוקדם.
  
• שכר טרחה לעו"ד – לרוב 0.5%–1% ממחיר העסקה.
  
• עמלת מתווך – סביב 2% ממחיר הנכס.
  
• תחזוקה וארנונה – גם הן נחשבות בהוצאות לצורך מיסוי.
  

שאלות נפוצות של משקיעים

האם כדאי לקנות דירה על שם הילדים כדי לחסוך מס?
זה אפשרי, אבל יש לזה השלכות משפטיות וכלכליות – חובה להתייעץ לפני.

האם אפשר לקזז שיפוץ ממס שבח?
כן, אם מדובר בהוצאות מוכחות (עם חשבוניות).

מה קורה אם אני משכיר דירה לטווח קצר (Airbnb)?
ההכנסות חייבות במס לפי המסלול השולי – לא נהנות מהפטור של דירות מגורים רגילות.

טיפים אישיים שלי למשקיעים במרכז

• תמיד תתכנן את המיסוי מראש – לא רק אחרי שהעסקה סגורה.
  
• תיעוד מסודר של כל הוצאה – יכול לחסוך אלפי שקלים בעתיד.
  
• אל תוותר על ייעוץ מס מקצועי בעסקאות גדולות – זה משתלם.
  
• זכרו: לפעמים עסקה שנראית "מעולה" על הנייר – לא משתלמת אחרי חישוב המיסים.
  

סיכום – מיסוי נכון הוא המפתח להשקעה חכמה

השקעה בנדל"ן במרכז יכולה להיות רווחית מאוד – אבל רק אם לוקחים בחשבון את המיסים מראש.
ידע, תכנון והתייעצות עם אנשי מקצוע – הם הדרך להפוך עסקה טובה לעסקה מצוינת.

רוצה שאבנה לך חישוב מיסוי אישי על עסקה שמעניינת אותך – כדי שתדע בדיוק כמה תרוויח נטו?
אני כאן – מתן עזרא, Remax Extra – עם ניסיון אמיתי בליווי משקיעים וחיסכון במסים.

The post מדריך מיסוי למשקיע המתחיל – מה חייבים לדעת לפני שקונים דירה במרכז appeared first on רימקס אקסטרה.

שוק הנדל"ן במרכז הארץ מושך המון משקיעים – בזכות ביקוש גבוה, מחירי שכירות מעולים ופוטנציאל עליית ערך.
אבל לצד ההזדמנויות יש גם מוקשים אמיתיים, וטעות אחת יכולה למחוק חלק גדול מהרווח הצפוי.
בואו נעבור על הטעויות הנפוצות ביותר – ונראה איך אפשר להימנע מהן.

טעות 1: חוסר בבדיקת מיסוי מראש

משקיעים רבים מתמקדים במחיר הרכישה ושוכחים את ההשלכות המיסויות:

• מס רכישה גבוה על דירה שנייה.
  
• מס שבח במכירה עתידית.
  
• היטלי השבחה והוצאות נלוות.
  

איך להימנע?
לעשות סימולציה מיסויית עוד לפני חתימת החוזה – עם רו"ח או יועץ מס.

טעות 2: התלהבות יתר ממיקום נוצץ

מרכז תל אביב או רמת גן נשמעות אטרקטיביות, אבל לא תמיד העסקה שם היא הרווחית ביותר.
במקרים רבים, שכונות מתפתחות נותנות תשואה גבוהה יותר משכונות יוקרה.

איך להימנע?
לבחון את פוטנציאל השכירות והתשואה – לא רק את היוקרה של הכתובת.

טעות 3: התעלמות מהוצאות תחזוקה

בדירות יד שנייה – לעיתים יש מערכות ישנות (חשמל, אינסטלציה) שמובילות להוצאות לא צפויות.
בבניינים ישנים – ועד בית גבוה עלול להקטין את התשואה.

איך להימנע?
להביא מהנדס בדק בית לפני הרכישה ולחשב מראש עלויות תחזוקה.

טעות 4: הסתמכות על מימון לא מובטח

חלק מהמשקיעים מניחים שיקבלו משכנתא בקלות, אך לא כל בנק מאשר את הסכום הרצוי – במיוחד למשקיעים עם דירה קיימת.

איך להימנע?
לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני שמתחייבים לעסקה.

טעות 5: השקעה בלי אסטרטגיה ברורה

חלק מהמשקיעים קונים דירה כי "כולם עושים את זה", בלי לחשוב:

• האם המטרה היא תשואה משכירות או רווח מהשבחה?
  
• האם ההשקעה היא לטווח קצר או ארוך?
  

איך להימנע?
להגדיר מראש מטרות ברורות – ולבחור נכס בהתאם.

טעות 6: עבודה בלי אנשי מקצוע

יש משקיעים שמנסים "לחסוך" על עו"ד, שמאי או מתווך – אבל החיסכון הזה עלול לעלות ביוקר.

איך להימנע?
לבחור אנשי מקצוע מנוסים שמכירים את שוק המרכז ויודעים לזהות סיכונים.

סיכום – ההשקעה הכי חכמה היא הימנעות מטעויות

קניית דירה במרכז יכולה להיות צעד משתלם מאוד – אבל רק אם עושים אותו נכון.
זכרו: רווח אמיתי לא מגיע רק מהזדמנות טובה, אלא גם מהימנעות מהטעויות הנפוצות ביותר.

מחפש ליווי אישי שיחסוך לך כסף, זמן וטעויות?
אני כאן – מתן עזרא, Remax Extra – עם ניסיון בליווי משקיעים בעשרות עסקאות במרכז.

The post טעויות נפוצות שמשקיעים עושים בקניית דירה במרכז – ואיך להימנע מהן appeared first on רימקס אקסטרה.

כמעט כל משקיע שמתחיל לחפש דירה במרכז נתקל בשאלה הזאת: האם עדיף לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה?
לכל אופציה יש יתרונות וחסרונות – מבחינת מחיר, תשואה, סיכון וניהול. הבחירה הנכונה תלויה במטרות האישיות שלך, בתקציב ובזמן שאתה מוכן להשקיע בנכס.

יתרונות וחסרונות – דירה חדשה מקבלן

יתרונות

• סטנדרט בנייה מודרני – מערכות חשמל, אינסטלציה, מעליות וחניה חדשות.
  
• אחריות הקבלן – לפחות בשנים הראשונות יש אחריות על תקלות.
  
• ביקוש גבוה – דירות חדשות מושכות קהל רחב, במיוחד משפחות צעירות.
  
• השבחת ערך טבעית – עם סיום פרויקט הבנייה והשכונה, הערך לרוב עולה.
  

חסרונות

• מחיר גבוה יותר – לעיתים 15%–20% מעל דירה יד שנייה באזור דומה.
  
• מיסוי כבד יותר – מס רכישה עלול להיות גבוה יותר למשקיעים.
  
• המתנה לאכלוס – ייתכן שהדירה תהיה מוכנה רק בעוד שנתיים-שלוש.
  
• סיכוני קבלן – עיכובים בבנייה או בעיות משפטיות.
  

יתרונות וחסרונות – דירה יד שנייה

יתרונות

• זמינות מיידית – אפשר להשכיר או לגור מיד לאחר הקנייה.
  
• מחיר נגיש יותר – לרוב זולה יותר מדירה חדשה באותו אזור.
  
• אפשרות לשיפוץ מותאם – שדרוג קל יכול להעלות תשואה והשכרה.
  
• נתונים ברורים – קל להשוות מול עסקאות אמיתיות שבוצעו באזור.
  

חסרונות

• תחזוקה שוטפת – מערכות ישנות עלולות לדרוש תיקונים.
  
• בניין ישן – אין תמיד מעלית, חניה או מרפסת.
  
• תדמית נמוכה יותר – משפחות רבות יעדיפו בניין חדש.
  
• שינויים רגולטוריים – לעיתים קשה יותר לקבל משכנתא גבוהה על דירה ישנה מאוד.
  

השוואת תשואות מהשטח במרכז

• דירה חדשה בת 3 חדרים בבת ים – מחיר 2 מיליון ₪, שכר דירה 5,000 ₪ → תשואה שנתית ~3%.
  
• דירה יד שנייה 3 חדרים באזור ותיק בחולון – מחיר 1.7 מיליון ₪, שכר דירה 4,500 ₪ → תשואה שנתית ~3.1%–3.2%.
  

בפועל, דירה יד שנייה לעיתים מניבה תשואה גבוהה יותר – אבל דירה חדשה מחזיקה ערך לטווח ארוך, במיוחד כשמדובר באזור מתפתח.

שאלות נפוצות של משקיעים

מה יותר טוב למשכנתא – דירה חדשה או יד שנייה?
הבנקים נותנים לרוב תנאים דומים, אבל יש עדיפות לדירות חדשות מבחינת שווי שמאי.

האם שיפוץ קטן בדירה ישנה באמת משתלם?
כן – צביעה, מטבח חדש או שדרוג תאורה יכולים להעלות את שכר הדירה במאות שקלים בחודש.

מה עם דירה בפרויקט פינוי-בינוי?
זו אופציה מעניינת – דירה ישנה שנכנסת לפרויקט יכולה להניב עליית ערך משמעותית, אבל דורשת סבלנות.

טיפים אישיים שלי למשקיעים במרכז

• אם אתה מחפש השקעה בטוחה וראש שקט – לך על דירה חדשה.
  
• אם אתה רוצה תשואה גבוהה יותר ומוכן להתעסק קצת עם שיפוץ – דירה יד שנייה עדיפה.
  
• תמיד תבדוק עסקאות אמיתיות באזור – לא להסתמך על מה ששכן מספר.
  
• אל תשכח לכלול הוצאות נלוות – מס רכישה, עו"ד, שיפוץ, מתווך.
  

סיכום – אין תשובה אחת נכונה לכולם

הבחירה בין דירה חדשה ליד שנייה תלויה במטרה שלך:

• ביטחון לטווח ארוך ושקט נפשי → דירה חדשה מקבלן.
  
• גמישות, מחיר נוח ותשואה מהירה → דירה יד שנייה.
  

רוצה שאעזור לך למצוא את העסקה המדויקת שמתאימה לך אישית – בין אם חדשה או יד שנייה?
אני כאן – מתן עזרא, Remax Extra – עם ניסיון אמיתי מהשטח ושירות אישי שיביא אותך לעסקה חכמה יותר.

The post דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה – מה עדיף למשקיע במרכז? appeared first on רימקס אקסטרה.

השקעה נכונה בנדל"ן לא מסתכמת רק בבחירת דירה טובה – אלא בעיקר בבחירת המיקום הנכון.
במרכז הארץ יש שכונות שבהן מחירי הדירות כמעט לא זזים שנים, ולעומת זאת – אזורים אחרים עולים ב-20%–30% תוך כמה שנים בלבד.
מי שיודע לזהות בזמן אזור מתפתח, מרוויח פעמיים: גם משכר דירה קבוע, וגם מעליית ערך משמעותית.

מה הם הסימנים לאזור עם פוטנציאל עליית ערך?

1. פרויקטים של תחבורה ותשתיות

• קרבה לתחנות רכבת, רכבת קלה, צירי תחבורה מרכזיים – תמיד מעלים ביקוש.
  
• למשל, דירות שנמצאות ליד קווים מתוכננים של הרכבת הקלה כבר עכשיו מראות מגמת עלייה.
  

2. תכניות פיתוח עירוניות

• פרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38 – מעלים את ערך השכונה כולה.
  
• פארקים חדשים, מרכזי קניות, מוסדות חינוך – כל אלה משדרגים את האזור וגורמים לקונים חדשים להגיע.
  

3. ביקוש מול היצע

• אזור שבו יש מעט דירות חדשות ומלאי מוגבל – צפוי לעליות מחירים.
  
• לעומת זאת, אזור עם עודף בנייה חדש – עלול לשמור על מחירים יציבים יותר בטווח הקצר.
  

4. שינוי באופי האוכלוסייה

• כניסה של זוגות צעירים, סטודנטים או אוכלוסייה חזקה יותר – מעלה ביקוש ומשנה את המוניטין של השכונה.
  
• אפשר לבדוק לפי פתיחת בתי קפה, מסעדות, חללי עבודה חדשים – אלו סימנים טובים להתחדשות.
  

5. מחירי דירות בהשוואה לאזור סמוך

• אם שכונה מסוימת זולה משמעותית מהשכונות לידה – סביר שבקרוב תתרחש "השוואה" טבעית במחירים.
  
• זו הזדמנות מצוינת למשקיעים.
  

דוגמאות מהשטח במרכז

• בת ים לפני הקו האדום – מי שקנה לפני תחילת העבודות על הרכבת הקלה, נהנה היום מעליית מחירים חדה.
  
• חולון מזרחית – פרויקטים חדשים של פינוי-בינוי משנים את פני השכונה.
  
• יפו ג’ – אזור שבעבר נחשב חלש, כיום מושך צעירים ומשקיעים בזכות קרבה לים ולפרויקטים עירוניים.
  

שאלות נפוצות של משקיעים

איך אפשר לדעת אם פרויקט תחבורתי באמת ייצא לפועל?
לבדוק באתרי עירייה ומשרד התחבורה – פרויקטים בשלבי ביצוע מתקדמים הם אינדיקציה חזקה.

האם תמיד כדאי להשקיע בשכונות חדשות?
לא בהכרח. לפעמים שכונה ותיקה שעוברת התחדשות עירונית נותנת תשואה גבוהה יותר מדירה בפרויקט חדש.

מה עדיף – להשקיע קרוב לים או קרוב לרכבת?
זה תלוי בקהל היעד שלך – משפחות מחפשות קרבה לשירותים ותחבורה, משקיעים לטווח ארוך יעדיפו קרבה לים שמחזיקה ערך לאורך שנים.

טיפים אישיים שלי למשקיעים

• תמיד להצליב מידע: עירייה, מתכננים, מתווכים מקומיים.
  
• אל תסתפק במודעות ביד2 – לך לשטח, דבר עם תושבים, תראה איך האזור מתפתח בפועל.
  
• לפעמים השקעה בשכונה פחות נוצצת היום – משתלמת הרבה יותר בטווח הארוך.
  
• תזכור: לא רק המחיר קובע – גם איכות החיים באזור משפיעה על ערך הנכס.
  

סיכום – לזהות את העתיד לפני כולם

מי שמזהה בזמן אזור עם פוטנציאל צמיחה – עושה את הקפיצה הגדולה בנדל"ן.
זה דורש בדיקה, סבלנות ועין חדה לשינויים – אבל בסוף, זו הדרך להרוויח תשואה אמיתית.

רוצה שאשתף איתך מפת אזורים חמים במרכז לשנים הקרובות לפי ניסיון מהשטח?
אני כאן בשבילך – מתן עזרא, Remax Extra – ליווי אישי, דוגמאות אמיתיות ותוכנית השקעה מותאמת לך.

The post איך לזהות אזור עם פוטנציאל עליית ערך במרכז – מדריך למשקיע החכם appeared first on רימקס אקסטרה.

שוק הנדל"ן במרכז הארץ הוא מהמורכבים והדינמיים בישראל: מחירים משתנים במהירות, תחרות גבוהה על כל נכס, ובירוקרטיה שיכולה לבלבל גם את המשקיעים המנוסים ביותר.
לכן, בחירה במתווך מקצועי ואמין יכולה לעשות את ההבדל בין עסקה מוצלחת לרווחית – לבין כאב ראש מיותר והפסדים כספיים.

הקריטריונים החשובים בבחירת מתווך

1. ניסיון בשוק המקומי

• מתווך שעובד שנים באותה עיר או שכונה מכיר כל רחוב, כל בניין ואפילו את ההיסטוריה של הנכסים.
  
• הידע הזה חוסך לך זמן ומאפשר לזהות עסקאות מתחת למחיר השוק.
  

2. התמחות בהשקעות או במגורים

• יש מתווכים שמתמקדים בדירות להשקעה (תשואה, ניהול נכס, שוכרים).
  
• אחרים מתמחים במגורים למשפחות.
  
• כדאי לבחור מי שמנוסה בדיוק במה שאתה מחפש.
  

3. שקיפות מלאה

• מתווך מקצועי ידאג להציג לך את כל הנתונים – כולל חסרונות של הנכס.
  
• שקיפות יוצרת אמון ומונעת הפתעות לא נעימות בהמשך.
  

4. קשרים מקצועיים

• מתווך טוב הוא לא רק מוכר נכסים – הוא גם "מחבר" אותך לאנשי מקצוע: עורכי דין, שמאים, יועצי משכנתאות ואנשי שיפוץ.
  
• זה יתרון עצום שחוסך לך חיפושים ובירורים.
  

5. זמינות ויחסי אנוש

• בשוק מהיר כמו במרכז, נכסים טובים "נחטפים" תוך ימים ולעיתים שעות.
  
• מתווך זמין וקשוב יכול להבטיח שלא תפספס את העסקה הבאה.
  

שאלות שכדאי לשאול מתווך לפני שמתחילים לעבוד יחד

1. כמה שנים אתה פעיל בשוק המקומי?
   
2. האם אתה מתמקד בעיקר במכירה, קנייה או השכרה?
   
3. האם יש לך לקוחות קודמים שאוכל לדבר איתם להמלצות?
   
4. איך אתה מתכנן לשווק את הנכס שלי?
   
5. מה העמלה שאתה גובה – ומה בדיוק כלול בה?
   

טעויות נפוצות בבחירת מתווך

• לבחור רק לפי עמלה נמוכה – מתווך זול בלי ניסיון עלול לעלות ביוקר.
  
• לעבוד עם כמה מתווכים במקביל – זה יוצר בלבול ויכול לפגוע בשיווק הנכס.
  
• לא לבדוק רישיון תיווך – מתווך חייב להיות בעל רישיון בתוקף ממשרד המשפטים.
  

יתרונות בעבודה עם מתווך טוב

• איתור נכסים "מתחת לרדאר".
  
• קיצור זמני עסקה.
  
• ניהול מו"מ מקצועי שמגדיל את הרווח שלך.
  
• חיסכון בזמן, מאמץ וטעויות משפטיות.
  

סיכום – מתווך נכון הוא שותף להשקעה

במרכז הארץ, בחירת מתווך היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שלך כמשקיע.
מתווך מקצועי, מנוסה ואמין יוכל ללוות אותך משלב החיפוש ועד חתימת החוזה – ולהפוך את התהליך לקל, בטוח ורווחי.

מחפש מתווך כזה?
אני, מתן עזרא – Remax Extra, מלווה עשרות משקיעים ובעלי נכסים במרכז מדי שנה, ומאמין ששקיפות ואמון הם המפתח להצלחה.

The post איך לבחור מתווך נכון במרכז – המדריך למשקיע הנבון appeared first on רימקס אקסטרה.

• זהו המס על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.
  
• קיימים פטורים והקלות (למשל: דירה יחידה, פרק זמן מסוים בין עסקאות).
  
• חשוב לבדוק עם עו"ד או יועץ מיסוי נדל"ן אם מגיע לך פטור – זה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
  

2. עורך דין

• עו"ד המתמחה במקרקעין מלווה את העסקה, בודק חוזים, מבצע רישומים בטאבו ומטפל בהיבטים משפטיים.
  
• עלות ממוצעת: 0.5%–1% ממחיר הדירה + מע"מ, או סכום קבוע (בד"כ 7,000–12,000 ₪).
  

3. מתווך נדל"ן

• מתווך גובה לרוב 2% + מע"מ ממחיר המכירה (בצד המוכר).
  
• היתרון: דירה שנמכרת דרך מתווך מקצועי נמכרת לרוב במחיר גבוה יותר ובזמן קצר יותר – מה שמכסה את העמלה.
  

4. הוצאות שדרוג/תיקונים לפני מכירה

• צבע, תאורה, תיקוני אינסטלציה/חשמל – השקעה של כמה אלפים בודדים יכולה להחזיר את עצמה במכירה.
  
• צילום מקצועי: 800–1,500 ₪ (חובה היום בשוק!).
  

5. מיסים והיטלים נוספים

• השבחה/היטל עירוני – במידה שבוצעה תוספת זכויות בנייה.
  
• ארנונה וחובות עירייה – חייבים להיות סגורים עד יום המכירה.
  

6. עמלות בנק ומשכנתא

• אם יש משכנתא קיימת – ייתכן קנס פירעון מוקדם או עמלות נוספות.
  
• כדאי לבדוק מול הבנק לפני המכירה כדי להבין את הסכום המדויק.
  

שאלות נפוצות של מוכרים

כמה עולה כל התהליך ביחד?
בדרך כלל מדובר על 3%–5% משווי העסקה (כולל מסים, מתווך, עו"ד והוצאות נלוות).

האם חייבים מתווך?
לא חובה – אבל רוב האנשים שמוכרים לבד מקבלים פחות כסף ובזבזים יותר זמן. מתווך טוב לרוב מחזיר את העלות שלו.

מה לגבי שיפוץ גדול לפני מכירה?
לא תמיד כדאי – לרוב מספיק שדרוג קוסמטי. שיפוץ מהותי כדאי רק אם הדירה במצב רע מאוד או אם קהל היעד מצפה לסטנדרט גבוה.

טיפים אישיים שלי מהשטח

• תכנן מראש את ההוצאות – כך לא תופתע בסוף העסקה.
  
• בדוק פטור ממס שבח לפני שאתה מתחיל למכור – זה קריטי.
  
• תוודא שאין חובות על הנכס (עירייה, ארנונה, חשמל, ועד בית) – זה יכול לעכב מכירה.
  
• אל תחסוך בצילום – דירה שמצולמת טוב מקבלת יותר פניות ובסוף נמכרת מהר יותר.
  

סיכום – מוכר חכם יודע לחשב את התמונה המלאה

מכירת דירה היא לא רק מחיר החוזה – אלא מכלול הוצאות שצריך לקחת בחשבון.
כשמתכננים נכון – אפשר להימנע מהפתעות לא נעימות, ולדעת בדיוק כמה כסף ייכנס לחשבון בסוף העסקה.

רוצה שאעשה לך בדיקה מלאה של עלויות צפויות במכירת הדירה שלך, עם חישוב אישי לפי מצב הנכס שלך?
אני כאן בשבילך – מתן עזרא, Remax Extra – ליווי מקצועי, שקיפות מלאה ועסקה חכמה יותר.

The post פירוט ההוצאות במכירת דירה appeared first on רימקס אקסטרה.

במרכז הארץ מחירי הנדל"ן גבוהים, ולכן המיסוי הוא אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים על הרווחיות של העסקה.
טעות קטנה או חוסר ידע יכולים לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
כדי להימנע מהפתעות, חשוב להבין את המסים הרלוונטיים בכל עסקת קנייה או מכירה.

מס רכישה – מה הקונה משלם

מס רכישה הוא מס שמשולם בעת רכישת דירה. גובהו משתנה לפי סוג הנכס ומספר הדירות בבעלותך:

• דירה יחידה – מדרגות מס נמוכות יותר (יש פטור עד סכום מסוים).
  
• דירה שנייה או יותר – מס גבוה יותר, שמתחיל מכ-8% מהשקל הראשון.
  
• חשוב לדעת: המס משולם תוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה.
  

מס שבח – מה המוכר משלם

מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.

• דירה יחידה – לרוב יש פטור אם החזקת בה לפחות 18 חודשים.
  
• דירה שנייה ומעלה – מס שבח של 25% על הרווח.
  
• ניתן לקזז הוצאות שונות: שיפוצים, שכר טרחת עו"ד, תיווך ועוד.
  

היטל השבחה – ההפתעה של הרשויות המקומיות

היטל השבחה נגבה על ידי העירייה כאשר חלה עליית ערך לנכס בעקבות תכנית בניין עיר (תב"ע), הקלה או שימוש חורג.
גובה ההיטל: 50% מעליית הערך שנוצרה.
היטל זה משולם לרוב במכירה, אך יכול להידרש גם בעת בקשת היתר בנייה.

מס על שכר דירה – לבעלי נכסים משכירים

אם אתה משכיר דירה במרכז:

• קיימת תקרת פטור (מתעדכנת כל שנה).
  
• מעליה – ניתן לבחור בין מס מופחת של 10% על ההכנסות, או מס רגיל לפי מדרגות מס הכנסה.
  
• אם יש לך כמה נכסים – כדאי לשקול תכנון מס נכון כדי לא לשלם יותר מהנדרש.
  

טיפים חשובים לניהול מיסוי חכם

1. תכנן מראש – אל תיכנס לעסקה בלי להבין את ההשלכות המיסויות.
   
2. התייעץ עם רו"ח או יועץ מס – במיוחד בעסקאות גדולות.
   
3. בדוק היטלים נוספים – דמי הסכמה (בקרקעות מנהל), מס רכוש, היטלים עירוניים.
   
4. שמור קבלות – על שיפוצים, שכר טרחה והוצאות נוספות – זה יכול לקזז מס שבח.
   
5. אל תחכה לרגע האחרון – טעויות בהצהרות לרשויות יכולות לגרור קנסות ועיכובים.
   

סיכום – ידע הוא כסף

מיסוי בעסקאות נדל"ן במרכז הוא תחום מורכב, אבל עם תכנון נכון אפשר לחסוך סכומים משמעותיים.
בין אם אתה קונה, מוכר או משכיר – ההבנה של החוקים והאפשרויות שלך תאפשר לך להשקיע בביטחון ולשמור על רווחיות מקסימלית.

רוצה שאעזור לך לבדוק מה המסים הצפויים בעסקה שאתה מתכנן כדי שלא תופתע?
אני כאן – מתן עזרא, Remax Extra – עם ניסיון בליווי עסקאות במרכז ובהכוונה מול רשויות המס.

The post מיסוי בעסקאות נדל"ן במרכז – מה חשוב לדעת לפני שקונים או מוכרים appeared first on רימקס אקסטרה.